이 글을 쓰는 21년 11월에 뉴스를 보면 오피스텔의 기준시가가 높아져 투자자들의 세금 부담이 늘었다는 기사를 쉽게 찾아보실 수 있습니다.
기준시가가 높아지면 왜 세금 부담이 늘어나는 것일까요? 이 포스트에서는 양도세를 예로 들어 알아보겠습니다.
혹시 양도세가 뭔지 잘 모르신다면, 제 이전 블로그를 참고해주세요.
양도소득세란, 어려운 용어 쉽게 풀어보기
양도소득세란, 내가 가진 재산을 팔면서 생긴 이득에 대해 지불하는 세금이다. 집값을 안정화시키기 위한 정부의 부동산 정책의 일환으로 21년 6월에 양도소득세율이 굉장히 올랐습니다. 양도소
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기준시가는 판매하는 재산을 취득하는 당시에 금액을 모를 때, 이 취득가액을 정하기 위해 사용되는 값입니다. 취득했을 당시의 금액을 알아야 양도차익을 구할 수 있기 때문에, 취득가액을 모르면 이를 산정하는 방법이 필요한 것이죠. 양도차익은 아래의 식을 통해 산정합니다.
$$ {양도차익}={양도가액}-{취득가액}- {필요경비} $$
오래전에 재산을 취득해서 취득가액을 증빙할 수 없는 경우에, 3가지 방법으로 취득가액을 산정할 수 있습니다. (매매사례가액, 감정가액, 환산가액) 매매사례가액은 취득 당시를 기준으로 3개월 전후로 거래된 매매 사례를 기준으로 취득가액을 산정하는 방식입니다. 감정가액은 취득 당시를 기준으로 3개월 전후에 감정 평가된 사례를 기준으로 취득가액을 산정하는 방식입니다. 마지막으로 환산가액이 기준시가를 사용해서 취득가액은 산정하는 방식입니다. 보통 매매사례가액과 감정가액은 데이터가 없기 때문에, 대부분 환산가액으로 취득가액은 산정한다고 합니다.
환산가액은 현재 양도하는 금액을 기준으로 취득 당시 기준시가와 현재 양도 시 기준시가의 비율을 곱해 취득 당시 금액을 환산하는 것입니다. 예시를 들어드리겠습니다. 양도 당시 10억 인 건물의 기준시가가 8억이라고 하겠습니다. 취득 당시 기준시가가 7억이라면 환산가액은 (10억 x 7억 / 8억) 이 되어 8.75억이 됩니다.
$$ 환산가액 = 양도가액 \times \frac{취득당시 기준시가}{양도당시 기준시가} $$
환산가액은 현재 양도금액을 기준시가 변화의 비율로 환산해서 취득 당시에 금액을 환산하는 방법입니다. 그래서 현재의 기준시가가 올라가면 환산가액이 작아지게 되는 것입니다. 위의 예시와 비슷하게 예를 들어보겠습니다. 양도 당시 10억 인 건물의 기준시가가 9억으로 상향되었습니다. 그렇다면 환산가액은 (10억 x 7억 / 9억) 이 되어 7.78억이 됩니다. 환산가액이 거의 1억 가까이 적어졌습니다.
환산가액은 취득가액으로 양도하면서 얻은 수익을 계산할 때 사용되기 때문에, 환산가액이 작아진다면 재산의 취득을 더 싸게 했다고 평가받아 양도차익이 커지는 결과로 이어집니다. 그래서 현재 기준시가가 오르면 양도차익이 높아져서 양도세가 더 오르는 것입니다. 물론 취득 당시 실거래액을 알고 있으면 환산가액으로 세금을 낼 수 없기 때문에, 이 부분에 해당되지는 않습니다.
이상으로 양도세를 통해 기준시가의 증가가 세금의 증가로 이어지는 이유에 대해 알아보았습니다.
- 취득 당시 거래한 금액을 증명할 수 없으면 기준시가를 이용한 환산가액으로 취득가액을 계산한다.
- 현재 기준시가가 높아지면 환산가액이 작아져 양도차익이 커진다.
- 양도차익이 커지면 양도로 인한 수익이 늘어난 것과 동일하므로 더 많은 세금을 내야 한다.
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